从重庆经济适用房回望金融危机

最近在《好运Money+》杂志的春节特刊上看到一篇专栏,很是有趣。作者讲述了重庆市经济适用房的融资策略,却让我不禁想去了三四年前的那场著名的金融危机。

经济适用房,大家应该都有所了解,不需要过多的解释说明。顾名思义,就是政府为了保障低收入者的生活而修建的一批将以远低于市场价的价格售给(或租给)限定的经济困难的市民。然而,政府不是开银行的,在我国的税收制度改革后,地方政府的税收收入就更加紧张了,但他们身上承担的责任也并不少(更何况还要养活那么多公务员- -),筹建收益很低的经济适用房这件事看上去也就没有什么吸引力,甚至有时候会变成负担了。

政府首先会面对的问题是建设这批保障用房的资金从哪里来?指望全由政府出显然不显示,在这个问题上各个政府各出奇招,而重庆市政府显然是动了不少的脑筋。

在这篇文章中写道,“重庆市的创新在于将这些经济适用房当做资产进行抵押,以REITS(房地产信托投资基金)的方式进行融资”。在重庆市政府的打算下,他们将融资1000亿元建设4000万套公租房,其中政府拨款300亿元,而剩下的700亿元将有一部分通过上述的房地产信托投资基金来进行筹措。

房地产信托投资基金,实际上是一种证券化的投资基金,通过发行股份吸引公众资金投资在房地产行业上。根据重庆市的打算,这批保障房是公租房,也就是低廉出租五年之后会收回并出售,用这笔款项来补偿原有的融资。但问题是,REITS的融资成本比较高,通俗点说,也就是利率比较高,而以这批房产每套每月400元租金的收入来看,这将依然给市政府带来很大对的压力。

而有趣的是,在这场投资交易中,该担心的也绝不是仅仅是政府,作为REITS实际的投资人,也就是购买这笔投资基金的个人或其他机构投资者,也应当留意这笔投资日后的发展。因为这笔投资盯住的其实就是这些经济适用房未来的市场价格——我们把这些经济适用房叫做标的资产。

和其他所有的金融产品一样,REITS的走势、表现统统和它的标的资产相关。就这次而言,似乎这次融资采取的是借贷形式,那么作为投资者,应该好好的关注利息和本金的偿还能力。如果市政府找不到合适的资金来源补充均价400的租金来作为利息支付,那么对于投资者来说,这笔信托投资的风险就显然很高了。当然了,作为天朝的政府,我们似乎可以相信“穷谁不能穷政府”这条金科玉律,但是地方政府的财政真的靠谱到让你这么底气十足吗?

写到这里,相信很多学习金融或者经济的同行们应该早早地想到了08年那场旷世的金融危机。可以说,那场从美国爆发并蔓延到全世界的金融危机的导火索,最初就是来自于对于美国房地产的过分自信和过分投资,我相信,其中房地产信托投资基金也帮了不少的忙。

原因是那样简单——事实证明美国人民也和天朝人民一样相信蒸蒸日上的房地产是最好的投资。所以没钱买房的人们被巨幅广告或者中介公司忽悠着咬牙贷款买房了,银行不给贷款就跑去利息高但门槛低的次级抵押公司贷款(原理和银行一样,用房产作抵押,无法还贷就收回房子),次级贷款公司又把手上这些可以收利息的权利打个包做成金融产品卖给各种投资基金。感谢华尔街上的quant们,他们开发出了无数类似于CDS(信用掉期合约)这样的创新型金融产品被用在了房地产的投资上。伟大的基金公司,投资公司甚至保险公司们乐不可支的接过了一棒一棒传过来的以房地产座位标的资产的金融产品,并煞有介事的通过各种组合、对冲生成新的金融产品再交给下一棒的人——所有人都乐观地相信着,原始的购买房产的个人会按期支付利息并偿还账款,更乐观地相信着美国的房地产事业会蒸蒸日上,房价会节节攀升,即使有人还不起贷款,收回房产再出售,个中差价也足矣养活一大波金融界的人们。

当美国房地产市场开始雪崩,也就是标的资产这个游戏链的顶端断裂的时候,所有人都哭了。让人更不能接受的是,看似风险被传递了出去,却因为不少金融合约(比如远期等)放大收益同时放大风险的特性而导致整个游戏链中几乎没有赢家。第一线次级公司早早倒下(他们卖出去的金融产品的钱又纷纷开心地再次借贷了出去,你知道什么叫做贪得无厌么?),流动性差的小公司也纷纷倒闭了,基金亏损的一塌糊涂,就连大型投行——即使作为游戏链的最终环,他们手中的金融产品已经被打包地看不到房地产的影子了——也因为被层层放大的风险而打压的纷纷濒临破产边缘。

故事就是这么简单,总结起来四个字:过分自信。买房产的人过分相信自己的还款能力,投资房产的人又过分相信自己对市场的判断。于是一波未平一波又起,激起浪潮万丈高。最终在这个金融一体化的世界,所有人都受伤了。

而对于今天的重庆市政府和投资在这笔房地产信托公司的人而言,他们也许选择了相信未来的重庆房地产市场,相信二线城市还未到顶的房价——甚至是相信这政府的公信力和中央政府“最后稻草”的作用。然而,我们似乎仍然会隐隐地担忧,这份沉重的压力,未来真的能带来回报吗?

但现在我们能做的,也就只有拭目以待了。

One Response

  • 确实有很多相似之处,就是感觉重庆不会有那么大的问题,因为可能并不需要那么多钱,估计他们自己300那份都不会全出 1. 实际上并没有建那么多住房,理由是重庆主城区人口应该不到一千万,不需要那么多房子 2.重庆的的建筑行业发达,地价低,楼层普遍高,所以盖房子成本很低 3.1000大概至少可以盖20w套房子了,不过,4000万…难道是40w

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